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Histoires courtes et longues du bail commercial 

Dans quelles conditions le propriétaire et son locataire peuvent-ils déroger au statut des baux commerciaux ? L’absence d’immatriculation du locataire au RCS a-t-elle des effets en cas de litige ? Voici les réponses fournies par la cour et le rappel de la loi.     

 

Définition du Larousse :

Bail (nom masculin, de bailler, donner) : Convention par laquelle le possesseur ou le détenteur légal d'un bien meuble ou immeuble en cède l'usage ou la jouissance à une autre partie, pendant un certain temps et moyennant un certain prix ; contrat qui constate le bail.

 

Cas de cour :

Un propriétaire a loué un local commercial en concluant un bail dérogatoire d’une durée de 23 mois. Le locataire devait fournir au bailleur, sous peine de caducité du bail, une attestation de son inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) dans un délai de 2 mois suivant la prise d’effet du bail. Ce qu’il n’a jamais fait. Suite à ce premier bail dérogatoire, trois autres baux dérogatoires de même durée (de 23 mois) ont été conclus successivement.

Plus de 9 ans après la conclusion du premier bail dérogatoire, le locataire laissé en possession des lieux loués, a assigné le bailleur pour qu’il soit constaté qu’il était titulaire d’un bail commercial d’une durée de 9 années ayant commencé à l’expiration du premier bail dérogatoire. Le bailleur, invoquant l’absence d’immatriculation du locataire au RCS à la date de l’assignation, a demandé, à titre reconventionnel, la résolution du dernier bail dérogatoire.

En appel, les juges ont donné raison au locataire qui avait été laissé en possession à l’expiration du premier bail dérogatoire.

  

Rappel de la loi

Le bailleur et le locataire peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger au statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à 3 ans. À l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant au statut des baux commerciaux pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance, le locataire reste et est laissé en possession des lieux, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du statut des baux commerciaux (c. com. art. L. 145-5).

  

La Cour de cassation a confirmé la décision des juges. Le locataire était devenu titulaire d’un bail commercial de 9 ans à la date de la conclusion du second bail dérogatoire, l’inscription au RCS n’étant pas nécessaire pour que s’opère un nouveau bail régi par le statut des baux commerciaux.

  

Source : Cass. civ. 3, 25 octobre 2018, N° 17-26126

Source générale : Cabinet Sofeca www.sofeca.com © Editions Francis Lefebvre



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